住宅ローン　危険な話

広島不動産土地建売投資

　住宅ローン　危険な話

カードローン
マンションを買うことに決めたある人が、住宅ローンの審査段階で、身に覚えのない借入金を、ローンを引き受ける提携先の銀行から指摘されたそうです。おかしいと思っていたら、なんと妻がカードローンで数十万円の借入金を抱えているという告白を受けたそうです。
なんと、金融機関は個人の借り入れ情報を、身内より詳しくキャッチしていたのです。結局、その人は別の理由でそのマンション購入を断念したのです。その他、借り入れに際して、思いもかけないことで障害になることで、世間で一番多いのが「マイカーローン」です。次に信販系のクレジット。支払が遅れたりしていなければ、全額返済すれば大丈夫です。しかし、奥さんがデパートで商品をクレジットで買って、商品が気に入らないからと返品し、クレジットの請求が来ても、返品したのだからと、支払わなかった場合に事故扱いされたりすると、さあ大変です。住宅ローンが組めないことにも、なるのです。皆さんも、気をつけましょうね。
ローン滞納
住宅ローンを考えるとき、「返していけるのだろうか」と誰でも不安が付きまといますねー。もし住宅ローンの支払いを半年以上滞納した場合は、保証協会が立て替えて支払うことになっています。連帯保証人を立てている場合は、そちらに催促がいきます。さらに、自宅だけでなく会社にも通知がいったり、催促の電話がかかるようになります。仁義なき戦いのはじまりです!! それでも支払いが出来ない状態となると“家を明け渡すように”というような通達があり、最終的には家が「競売」にかけられてしまうことになります。
実はいまどき、「競売」は多くなりました。以前は「競売」に手を出すのは、不動産業者などのプロでした。いまでは、市場価格よりも安く購入できるため、それを待って狙っている素人、つまりエンドユーザーもいます。しかし処分される側は、そんなことになったら大変ですね。
自営業
あまり大きな声でいえませんが、自営業してる方って申告を押さえてる方が多いですよね。金融機関も、よく知っていますよ。でもいざ、住宅ローンを組もうと思うと、年収（申告額）が少なくてローンが通らない、ということを経験した人多いと思います。・・・実収はもっと沢山あるのに・・・・と嘆いた方も多いのではないですか？でも、ほとんどの銀行は実収入を、見てはくれません。中には、「自営業の方は勘弁してください！」と露骨に言う銀行もあるほどですから、慎重に行動しましょう。
筆者も以前に、金融機関から「年収2000万円の自営業者よりも、年収500万円の公務員に貸し出したい」という話を聞きました。マイホームを考え始めたら、少なくとも三年前から正直に申告しておきましょうね、自営業者のみなさん。業績が悪いと、どうしようもないのですが・・・・。
担当者
住宅ローンに限らず、貸付というものは不思議なもので、同じ銀行で同じ借入者、同じ物件でも、担当者によっては、実行まで持っていけない時もあります。要するに「組み立て方」の下手な担当者は、契約そのものもぶち壊す可能性があるのです。特にあなたの借り入れ条件が悪い場合に、その差が現れます。結論から言うと、いろんな銀行のあらゆる担当者と話をしても、有能な人をはっきり選別しておいたほうがよいのです。一番信頼のおける銀行マンを押さえておいて、契約の後の残務をすべて任せるのが、不利な条件の人にとっては一番の理想なのです。
勤続年数
世の中はリストラで職を失ったり、サラリーマンが職場を替えるケースが　身近に忍び寄っていますね。あるいは、離婚して働き始める女性も、珍しくありません。そのとき問題になるのが、勤続年数です。各金融機関は貸し出し条件の一つとして、勤続年数が最低でも1年、普通は2年、大手都市銀行では3年と言うところもあります。近々、家を建てようと思ったところに、リストラなんかされると、たまったものではありません。それまでの年収や自己資金も、かすんでしまいます。かといって、ローンを組んだ直後にリストラに会うのも、困りますが・・・・。
健康状態
住宅ローンを借りようとすると、生命保険に入らなくてはいけません。これは、銀行があなたの体を心配してのことではなく、あなたにもしもの事があっても、確実に回収できるようにと加入させられます。しかし、これは残された家族のためにも　加入した方が良いでしょう。団体信用生命保健(団信保)が代表的です。これに加入する時、簡単な問診表に病歴や現在の持病などを書かなければなりません。ところが、現在、持病(糖尿病・心臓病・高血圧)で通院していると、審査が通らないことがあります。そこで、全ての項目を「無し」としないといけません。実際には、いちいち調べたりしませんから・・・。
食生活、残業、睡眠時間・・・、仕事仕事で生活が乱れている現代人ですが、住宅ローンのためにも、そしてなにより自分自身のためにも、健康にはくれぐれも注意しましょうね。正直に書いて、団信保の審査を通らず、銀行の融資が中止になったケースがありますので、注意しましょう。
住宅金融公庫
ここ数年、世の中不景気のためか、会社倒産・リストラ・賃金カットなどにより、住宅ローンを支払えなくなる方が激増しています。又、諸悪の根源「住宅金融公庫のゆとり返済」の支払い額のアップする時期とも重なり、苦労されている方も多いと思います。そのとき一番最初に検討するのは、住宅金融公庫から民間の金融機関の住宅ローンへの「借り替え」でしょう。筆者の知り合いもほどんど、そうしていますよ。借り替えローンの良い所は、残債を全額貸してくれることと、返済年数を延ばすことにより(残２５年なら３０年に)、月々の支払い額やボーナス時の支払い額を今より低く出来るのが、最大のメリットです。借り替えローンを申し込む金融機関は、今、公庫の支払いをしている金融機関(住宅金融公庫取扱金融機関)が良いでしょう。今まで公庫を３～５年支払ってきた実績が分かるし、信用力が有るので、借り換えローンの申請が通りやすいのです。もしも今、公庫の支払いをしている金融機関に断られても、諦めてはいけません。「借り替えローン」を積極的に推し進めている金融機関が必ずありますので、別の金融機関も調べてみてください。
★営業マン★
たいていの場合、営業マンは悪い意味ではなく、騙します。なんで騙すかというと、契約をしてもらう「きっかけ」を　作ってあげているのです。というのは、きれいに言い過ぎですか？バブルの時には多かったですが、銀行もたまに悪意を持った、騙しをする営業マンもいました。金融機関でも「騙しのテクニック?」はいろいろあります。自己資金の調達、金利、償還年数、保証人、金融機関側に有利な条件に設定したいのは、当然です。大手住宅メーカーの場合、一番多いのが契約を迫るときでしょう。今月までに契約をしてくれれば、いくら値引きます、というたぐいのものです。古い戦法ですが、この「値引きパターン」に魅力を感じる人は多く、永久に不滅でしょうね。でもこの値引き、金額自体は怪しいところです。ほんとに引いてるときと、そうでないときの区別は　わからないところがあります。まあどちらかといえば、決算という時はほんとに引いてでもとることが多いです。そのかわり決算月の完成は、工期がぎりぎりなので、商品自体の精度は落ちます。悪意の営業は、この辺でもうまいことごまかして　引いたふりをしますから注意しましょうね。
日頃の行い
自営業のみなさんは、この時代、正直言って大変です。住宅ローンを申し込む直前に、黒字にしてもダメで、数年前から準備しておいたほうがいいですね。それから、粉飾決算はベテラン行員でなくとも簡単に見ぬけます。数字の羅列に特徴が出るし、他の項目とのバランスも取れなくなるし、ばれると信用を失います。かといって、銀行員と仲良くするのは、全く意味がありません。お金の無駄です。銀行員の個人の感情は、通りません。彼らは組織の一員なのですから・・・・。また、地元密着型の銀行は、地域で知らないことはない、と言ってもいいくらい。意外なところから、情報や風評は入ってくるものです。派手な私生活の社長さんには、銀行は要注意とみなしますから、自粛したほうがいいですよ。
誰に頼む
今日の題目の続きです。ローンの申し込みのための、建物の図面と建物の見積書を、誰に頼めばいいのでしょうか? 不動産やさんに頼んだりすると、そこの知り合いの工務店に外注してバックマージンをとります。もちろん、コストも高くつきます。あなたの知り合いの工務店で、用意してもらったりすると、見積もりチェックも工事監理も出来ず、おまけに設計も悪いしコストも高くつきます。ただし、この融資段階の図面は、規模や構造体が変わらなければ、あとで変更してもかまいません。金融機関の、とりあえずの判断材料となるだけなのです。
一度出すと、もうそうしないといけないのかと　勘違いしている人も、多いものですが違います。そこで一番いいのは、設計事務所に頼むことです。仮にローンが降りなくても、お金はかからないのが一般的です。
築年数
基本は「築25年以内、専有面積50平方メートル以上280平方メートル以下」が、公的融資の条件です。中古マンションを買うときの住宅ローンの条件は、新築マンションを買うときの融資と　ほぼ同じような基準で決まっています。しかし中古マンションの場合は、これに加えて「築年数」という問題があります。すなわち、年金融資や財形融資などすべての公的融資が受けられるのは、築25年以内に建てられたものに　限られてしまうのです。しかも、返済期間も新築に比べて短く、せいぜい20年程度と厳しい条件になっている点に注意しましょう。新築のように、30年、35年というわけには、行かないのです。しかし、販売価格が安いので「返済額は少なく、早く返済が終わる」と言う利点があります。また、老朽化による建て替えは、事実上、不可能と言われており、建物の寿命は、欧米並みに長くなるとも言われています。
競売と任意の売却
一度は手にした我が家を、手放さざるをえない状況になってまったらどうなるのでしょうか。普通は、保証会社と委託不動産会社が業務提携をし　保証履行後の債権回収、つまり家の売却を行うこととなります。以前は債権回収の手段の多くを　競売に頼っていました。しかし、回収率もあまりあがらず、債権者・債務者双方にとって有利な手段ではありませんでした。もちろん競売でないと、解決できないものもいまだにあります。しかし、その他の方法としては、債権者、債務者と協力し、競売という「事件」を極力回避し、債務者（所有者）自らの意思により、通常の不動産としてこれを売却する方法があります。債務者にとっては、この「任意の売却」により、一般流通価格で売却でき、できるだけの債務の清算を行えるようになりました。債権者にとっては、競売を回避して競売価格より高く売却することにより、債権者全員の利益を図ることができます。また、競売はとかく時間を要します。競売物件は情報公開されているとはいえ、現実には一部の人しか知ることができません。任意売却することにより、一般市場へ物件情報を提供することになり、広く買い手を見つけ出すことができます。そのため早期に解決できるのです。
金利の上昇
過去20年の住宅ローン金利を見ると、平均的な金利水準は5％前後。これを見るかぎり、現在の2％台の金利こそ、イレギュラーな数字だと言わざるをえませんね。住宅ローン金利は、公定歩合とは連動するものではありませんが、過去20年間の推移を見ると、公定歩合よりも1～2％高いのが普通。
日銀は、ゼロ金利政策は解除したが、0.5％の公定歩合はしばらくは維持する意向といいます。だが、この0.5％という数字自体が、過去の例からすると異常に低いだけに、いずれ欧米並みの4～5％、という水準に戻ることは充分に考えられますね。

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広島不動産土地建売投資

カードローン
マンションを買うことに決めたある人が、住宅ローンの審査段階で、身に覚えのない借入金を、ローンを引き受ける提携先の銀行から指摘されたそうです。おかしいと思っていたら、なんと妻がカードローンで数十万円の借入金を抱えているという告白を受けたそうです。
なんと、金融機関は個人の借り入れ情報を、身内より詳しくキャッチしていたのです。結局、その人は別の理由でそのマンション購入を断念したのです。その他、借り入れに際して、思いもかけないことで障害になることで、世間で一番多いのが「マイカーローン」です。次に信販系のクレジット。支払が遅れたりしていなければ、全額返済すれば大丈夫です。しかし、奥さんがデパートで商品をクレジットで買って、商品が気に入らないからと返品し、クレジットの請求が来ても、返品したのだからと、支払わなかった場合に事故扱いされたりすると、さあ大変です。住宅ローンが組めないことにも、なるのです。皆さんも、気をつけましょうね。
ローン滞納
住宅ローンを考えるとき、「返していけるのだろうか」と誰でも不安が付きまといますねー。もし住宅ローンの支払いを半年以上滞納した場合は、保証協会が立て替えて支払うことになっています。連帯保証人を立てている場合は、そちらに催促がいきます。さらに、自宅だけでなく会社にも通知がいったり、催促の電話がかかるようになります。仁義なき戦いのはじまりです!! それでも支払いが出来ない状態となると“家を明け渡すように”というような通達があり、最終的には家が「競売」にかけられてしまうことになります。
実はいまどき、「競売」は多くなりました。以前は「競売」に手を出すのは、不動産業者などのプロでした。いまでは、市場価格よりも安く購入できるため、それを待って狙っている素人、つまりエンドユーザーもいます。しかし処分される側は、そんなことになったら大変ですね。
自営業
あまり大きな声でいえませんが、自営業してる方って申告を押さえてる方が多いですよね。金融機関も、よく知っていますよ。でもいざ、住宅ローンを組もうと思うと、年収（申告額）が少なくてローンが通らない、ということを経験した人多いと思います。・・・実収はもっと沢山あるのに・・・・と嘆いた方も多いのではないですか？でも、ほとんどの銀行は実収入を、見てはくれません。中には、「自営業の方は勘弁してください！」と露骨に言う銀行もあるほどですから、慎重に行動しましょう。
筆者も以前に、金融機関から「年収2000万円の自営業者よりも、年収500万円の公務員に貸し出したい」という話を聞きました。マイホームを考え始めたら、少なくとも三年前から正直に申告しておきましょうね、自営業者のみなさん。業績が悪いと、どうしようもないのですが・・・・。
担当者
住宅ローンに限らず、貸付というものは不思議なもので、同じ銀行で同じ借入者、同じ物件でも、担当者によっては、実行まで持っていけない時もあります。要するに「組み立て方」の下手な担当者は、契約そのものもぶち壊す可能性があるのです。特にあなたの借り入れ条件が悪い場合に、その差が現れます。結論から言うと、いろんな銀行のあらゆる担当者と話をしても、有能な人をはっきり選別しておいたほうがよいのです。一番信頼のおける銀行マンを押さえておいて、契約の後の残務をすべて任せるのが、不利な条件の人にとっては一番の理想なのです。
勤続年数
世の中はリストラで職を失ったり、サラリーマンが職場を替えるケースが　身近に忍び寄っていますね。あるいは、離婚して働き始める女性も、珍しくありません。そのとき問題になるのが、勤続年数です。各金融機関は貸し出し条件の一つとして、勤続年数が最低でも1年、普通は2年、大手都市銀行では3年と言うところもあります。近々、家を建てようと思ったところに、リストラなんかされると、たまったものではありません。それまでの年収や自己資金も、かすんでしまいます。かといって、ローンを組んだ直後にリストラに会うのも、困りますが・・・・。
健康状態
住宅ローンを借りようとすると、生命保険に入らなくてはいけません。これは、銀行があなたの体を心配してのことではなく、あなたにもしもの事があっても、確実に回収できるようにと加入させられます。しかし、これは残された家族のためにも　加入した方が良いでしょう。団体信用生命保健(団信保)が代表的です。これに加入する時、簡単な問診表に病歴や現在の持病などを書かなければなりません。ところが、現在、持病(糖尿病・心臓病・高血圧)で通院していると、審査が通らないことがあります。そこで、全ての項目を「無し」としないといけません。実際には、いちいち調べたりしませんから・・・。
食生活、残業、睡眠時間・・・、仕事仕事で生活が乱れている現代人ですが、住宅ローンのためにも、そしてなにより自分自身のためにも、健康にはくれぐれも注意しましょうね。正直に書いて、団信保の審査を通らず、銀行の融資が中止になったケースがありますので、注意しましょう。
住宅金融公庫
ここ数年、世の中不景気のためか、会社倒産・リストラ・賃金カットなどにより、住宅ローンを支払えなくなる方が激増しています。又、諸悪の根源「住宅金融公庫のゆとり返済」の支払い額のアップする時期とも重なり、苦労されている方も多いと思います。そのとき一番最初に検討するのは、住宅金融公庫から民間の金融機関の住宅ローンへの「借り替え」でしょう。筆者の知り合いもほどんど、そうしていますよ。借り替えローンの良い所は、残債を全額貸してくれることと、返済年数を延ばすことにより(残２５年なら３０年に)、月々の支払い額やボーナス時の支払い額を今より低く出来るのが、最大のメリットです。借り替えローンを申し込む金融機関は、今、公庫の支払いをしている金融機関(住宅金融公庫取扱金融機関)が良いでしょう。今まで公庫を３～５年支払ってきた実績が分かるし、信用力が有るので、借り換えローンの申請が通りやすいのです。もしも今、公庫の支払いをしている金融機関に断られても、諦めてはいけません。「借り替えローン」を積極的に推し進めている金融機関が必ずありますので、別の金融機関も調べてみてください。
★営業マン★
たいていの場合、営業マンは悪い意味ではなく、騙します。なんで騙すかというと、契約をしてもらう「きっかけ」を　作ってあげているのです。というのは、きれいに言い過ぎですか？バブルの時には多かったですが、銀行もたまに悪意を持った、騙しをする営業マンもいました。金融機関でも「騙しのテクニック?」はいろいろあります。自己資金の調達、金利、償還年数、保証人、金融機関側に有利な条件に設定したいのは、当然です。大手住宅メーカーの場合、一番多いのが契約を迫るときでしょう。今月までに契約をしてくれれば、いくら値引きます、というたぐいのものです。古い戦法ですが、この「値引きパターン」に魅力を感じる人は多く、永久に不滅でしょうね。でもこの値引き、金額自体は怪しいところです。ほんとに引いてるときと、そうでないときの区別は　わからないところがあります。まあどちらかといえば、決算という時はほんとに引いてでもとることが多いです。そのかわり決算月の完成は、工期がぎりぎりなので、商品自体の精度は落ちます。悪意の営業は、この辺でもうまいことごまかして　引いたふりをしますから注意しましょうね。
日頃の行い
自営業のみなさんは、この時代、正直言って大変です。住宅ローンを申し込む直前に、黒字にしてもダメで、数年前から準備しておいたほうがいいですね。それから、粉飾決算はベテラン行員でなくとも簡単に見ぬけます。数字の羅列に特徴が出るし、他の項目とのバランスも取れなくなるし、ばれると信用を失います。かといって、銀行員と仲良くするのは、全く意味がありません。お金の無駄です。銀行員の個人の感情は、通りません。彼らは組織の一員なのですから・・・・。また、地元密着型の銀行は、地域で知らないことはない、と言ってもいいくらい。意外なところから、情報や風評は入ってくるものです。派手な私生活の社長さんには、銀行は要注意とみなしますから、自粛したほうがいいですよ。
誰に頼む
今日の題目の続きです。ローンの申し込みのための、建物の図面と建物の見積書を、誰に頼めばいいのでしょうか? 不動産やさんに頼んだりすると、そこの知り合いの工務店に外注してバックマージンをとります。もちろん、コストも高くつきます。あなたの知り合いの工務店で、用意してもらったりすると、見積もりチェックも工事監理も出来ず、おまけに設計も悪いしコストも高くつきます。ただし、この融資段階の図面は、規模や構造体が変わらなければ、あとで変更してもかまいません。金融機関の、とりあえずの判断材料となるだけなのです。
一度出すと、もうそうしないといけないのかと　勘違いしている人も、多いものですが違います。そこで一番いいのは、設計事務所に頼むことです。仮にローンが降りなくても、お金はかからないのが一般的です。
築年数
基本は「築25年以内、専有面積50平方メートル以上280平方メートル以下」が、公的融資の条件です。中古マンションを買うときの住宅ローンの条件は、新築マンションを買うときの融資と　ほぼ同じような基準で決まっています。しかし中古マンションの場合は、これに加えて「築年数」という問題があります。すなわち、年金融資や財形融資などすべての公的融資が受けられるのは、築25年以内に建てられたものに　限られてしまうのです。しかも、返済期間も新築に比べて短く、せいぜい20年程度と厳しい条件になっている点に注意しましょう。新築のように、30年、35年というわけには、行かないのです。しかし、販売価格が安いので「返済額は少なく、早く返済が終わる」と言う利点があります。また、老朽化による建て替えは、事実上、不可能と言われており、建物の寿命は、欧米並みに長くなるとも言われています。
競売と任意の売却
一度は手にした我が家を、手放さざるをえない状況になってまったらどうなるのでしょうか。普通は、保証会社と委託不動産会社が業務提携をし　保証履行後の債権回収、つまり家の売却を行うこととなります。以前は債権回収の手段の多くを　競売に頼っていました。しかし、回収率もあまりあがらず、債権者・債務者双方にとって有利な手段ではありませんでした。もちろん競売でないと、解決できないものもいまだにあります。しかし、その他の方法としては、債権者、債務者と協力し、競売という「事件」を極力回避し、債務者（所有者）自らの意思により、通常の不動産としてこれを売却する方法があります。債務者にとっては、この「任意の売却」により、一般流通価格で売却でき、できるだけの債務の清算を行えるようになりました。債権者にとっては、競売を回避して競売価格より高く売却することにより、債権者全員の利益を図ることができます。また、競売はとかく時間を要します。競売物件は情報公開されているとはいえ、現実には一部の人しか知ることができません。任意売却することにより、一般市場へ物件情報を提供することになり、広く買い手を見つけ出すことができます。そのため早期に解決できるのです。
金利の上昇
過去20年の住宅ローン金利を見ると、平均的な金利水準は5％前後。これを見るかぎり、現在の2％台の金利こそ、イレギュラーな数字だと言わざるをえませんね。住宅ローン金利は、公定歩合とは連動するものではありませんが、過去20年間の推移を見ると、公定歩合よりも1～2％高いのが普通。
日銀は、ゼロ金利政策は解除したが、0.5％の公定歩合はしばらくは維持する意向といいます。だが、この0.5％という数字自体が、過去の例からすると異常に低いだけに、いずれ欧米並みの4～5％、という水準に戻ることは充分に考えられますね。