広島 不動産 土地 建売 投資
KE design

 危険な土地、土壌汚染

 ★住宅用地が危ない!!★

家を建てる前に、まずは敷地探しですが、その敷地の多くが汚染されている というショッキングな報告があります。
今回から、その情報を公開していきますが、この問題は大きいですね。

日本のマンション用地の8割が、工場跡地と言われています。ところがこの工場跡地、ほとんど例外なく、土壌汚染が深刻なのです。

地質とは、地層(土壌など)、地下水、地下空気の総称です。地質汚染とは、地下に浸透した有害物質が 地質を汚染することを言うのです。
 

その土中の有害物質として代表的なのが、トリクロロエチレンですが、発癌性の可能性が指摘されており、地中で変化してさらに発癌性の高い物質となることが報告されています。

地下の環境は、大気や表流水の環境と異なり汚染物質が蓄積し易く、数十年も前の行為によって 汚染されたままになっていることも めずらしくありません。

また目に見えない所で、汚染物質が蓄積・拡散するため、汚染の発見は大気汚染や水質汚染と比較して困難なのです。

 ★全国的に危ない!!★

採鉱にともなう重金属による地質汚染は古くからあり、足尾鉱毒事件はその一例です。
ところが近年、科学技術の急速な発達に伴い、過去には存在しなかった汚染物質が出現してきました。

揮発性有機化合物、農薬、PCB、放射性物質などです。
なかでも特に問題になっているのは、トリクロロエチレンなどの揮発性有機塩素化合物です。

代表選手のトリクロロエチレン等は、次の特徴を持っています。

● 火災・爆発の危険性が小さい高性能の溶剤として、全国的に多くの分野で、しかも大量に利用されてきました。

●使用例としては、機械部品や半導体の洗浄、つまり工場全般です。
住宅地としては、ドライクリーニング屋さんです。

● 永らく安全な物質と考えられていたので、使用法、使用後の処理法などに関する総合的管理が行われていなかった。

● 比重が水より大きく、粘性が低いという溶剤として優れた性質をもつが故に、地下浸透・拡散して 大深度かつ広域の地質を汚染する。

●コンクリートさえも、透過するので、対処の方法が難しい。

●人口の密集する市街地を、汚染している場合が数多くみられる。

● 発癌性の可能性が指摘されており、地中で変化してさらに発癌性の高い物質となることがある。

環境省がまとめたデータから推定しますと、汚染診断が望まれる個所は全国で約440,000に上ります。
つまり、全国的に汚染されていると言うことです。

 ★莫大な汚染対策費用★

日本人にとって土地は、末代まで残したい貴重な財産。
それが汚染されていたら、みなさんはどうしますか? トリクロロエチレンの被害が深刻です。

地層は、れき、砂、シルト、粘土などの地層粒子から成り立ち、これら地層粒子の隙間に地下水と地下空気が存在します。

揮発性有機化合物であるトリクロロエチレンなどは、水より重く、粘性が低いので、容易に地下に浸透して地層(地層粒子)、地下水、地下空気を汚染します。

そして地上にいる人間の健康を、長期にわたり脅かすのです。そんな土地に住めたものではありませんね。

さて地質汚染とその対策を考えるときに、誰が汚染対策費用を負担するかが問題となります。 
環境汚染問題の解決に必要な費用は、「汚染者負担の原則」に基づき賄われることが大前提であり、過去に発生した大気・水質汚染による健康被害等に関しては、この原則が貫かれてきました。

この原則は、経済協力開発機構(OECD)が1972年に勧告したものです。
またこの考え方は、社会的にも経済的にも 妥当なものとされてきました。

しかし、地質汚染は大気や河川の汚染と異なり 蓄積性の汚染であるため、過去の原因(行為)に遡及して 費用負担するという問題があります。

つまり、この原則をあくまで貫くべきなのか、あるいは貫くことができるのかという議論があります。
費用は、莫大な金額です。
 
 
 ★責任は誰が取る?★

全国の住宅地も、多くが汚染されているのですが、責任は誰が取るのでしょう?

土壌汚染の解決に必要な費用は、「汚染者負担の原則」という基本が適用されるのは 難しいものがあります。

その理由として、次の点が挙げられます。

● トリクロロエチレンなどの揮発性有機化合物の場合、安全性が高いことなどから、その使用を行政が奨励していたので、汚染者の責任ばかり追及するには無理がある。
● 地質汚染の浄化費用は、一般に極めて高額である。
● 染源者が、町工場などの零細企業であることも多く、汚染浄化費用はおろか調査費用の支払い能力すら持たないものが多い。

汚染者負担の原則を適用して、汚染の調査・浄化を実施している例は、確かにあります。
しかし、全ての汚染サイドで適用するのは無理があります。

汚染の存在が予想される多くの地域では、資金不足のため汚染の概況調査すら実施できないのが現状です。

実行可能な費用負担方法が 法的に明示されれば、調査も浄化も進んでいくでしょう。

この「誰が汚染対策費用を負担するか?」という問題が未解決であることを、「当面は何の対策も必要ない」と解釈することは、企業のリスク・マネジメントの観点から見ると危険です。

なお、汚染対策の主体を 現在の土地所有者に求める案が現在検討されています。
たとえば、汚染者である工場から買ったものの、その工場はすでに倒産している、というケースは、今では珍しくないからです。

 ★恐ろしい実例★

全国の土壌汚染の実例を、ご紹介します。

1. 東京都江東区の事例
昭和50年代に発見された地質汚染。
工場で発生した六価クロム鉱滓を利用して埋め立てた土地を購入し、住宅地として開発した後で問題が発覚。
現在322ヶ所で汚染が確認されている。
対策は現在でも続いており、費用の合計は200億円以上と推定される。

2. 君津市の事例
工場付近の井戸から、塩素系の揮発性有機化合物が検出されたのが発端。
主たる汚染源として、電子部品工場が確認された。汚染は地下水に達し、下流2Km程度まで広がっていた。

3. 福山市の事例
1991年10月に工場跡地を再開発中に、重金属等による汚染が発見された。
1994年5月には汚染対策費として、約111億円が計上された。

4. 兵庫県の事例
旧河川の氾濫原の豊富な地下水が、トリクロロエチレンで汚染されていることが水道水質スクリーニングで発見された。上流の電機工場が汚染源と見られる。

5. 豊中市の事例
完工寸前のマンションで、土壌・地下水汚染が問題となり、開発業者の判断でマンションを取り壊した。

 ★今後の対策★

日本でも地質汚染が次々と顕在化しています。

汚染の事実を知らず、うっかり汚染地を購入した結果、将来思わぬコスト(損害賠償費用、汚染浄化費用、会社のイメージダウンによる損失)を背負う羽目になる可能性があります。
また、場合によっては企業経営に 甚大な影響を与えるかも知れません。

そして、たとえ法規制が米国やドイツほど 厳しいものにならなかったとしても、企業にとっての大きなリスクであることに変わりありません。

汚染の事実を隠して土地を売ることは、社会的に許されなくなっています。
過去に汚染物質を用いて事業を行っていた場合、汚染地とは知らずに売ったとしても、知らなかったという抗弁は 通用しなくなる可能性があります。
米国では、十分な汚染調査の結果に基づいて「汚染なし」の判断を下していない限り、知らなかったという抗弁は通用しません。

土地を売買する場合には、その土地が汚染されているかどうかを 予め調査しておくことが欠かせません。

一般に、地質汚染は表面から見ただけではわかりません。
数十年前の行為、あるいは記録に残らない行為(例:ドラム缶が倒れ有機溶剤が漏洩)に起因するケースも多いのです。

従って、工場、貯蔵所、廃棄物置き場であった土地でも汚染があるか否かを事前に調査しておくことが大切です。
 

KEデザイン 不動産 いえねっと 住宅・商業風水  Works KEデザインtop
広島 不動産 土地 建売 投資