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 住宅ローンの裏話


 仁義なき戦い

日本のサラリーマンの現状は、「給料は下がり、ボーナスも出なくなる」、という傾向にありますね。
おまけに、勤務先の業績も低下の一途をたどっています。

住宅ローンを借りるには、条件がそろっている人なんて、めったにいません。

しかしながら、金融機関の貸し出し条件の「建前」は、自己資金、年収、返済限度額など、ハードルは高いものばかりで、「そんな人がどこにいる」という感じですね。

実際のところは、自己資金も少なく、年収も低下、勤務先の業績も低下という人たちが、住宅ローンを借りて、家を建てているという矛盾があります。つまり、ルールを越えた「仁義なき戦い」に勝った人たちです。

当社においても、設計依頼のお客さんは、そういう環境の人は大部分です。

世つまり、金融機関の経営状態もつらいのです。

借りたい人と、貸さない金融機関、いまも仁義なき戦いが始まっています。
そして本来借りられない条件の人が、借りて家を建てているのです。

みなさんも、本音で夢を追求し「仁義なき戦い」に勝ちたいものですね。
の中は、「本音と建前」があると言いますが、正直な人または素直な人では、家作りをあきらめるしかないような、金融機関の貸し出し条件なのです。

つまり、金融機関の経営状態もつらいのです。

借りたい人と、貸さない金融機関、いまも仁義なき戦いが始まっています。
そして本来借りられない条件の人が、借りて家を建てているのです。

みなさんも、本音で夢を追求し「仁義なき戦い」に勝ちたいものですね。
 
 比較検討

住宅ローンを借りようとすると、今まで口座を置いたいた金融機関にしないと、と考える人は多いと思いますが、それは違います。

金融機関にしてみれば、是非そうありたいところでしょうが・・・・。

たとえば、最近の住宅販売の不振から、住宅ローンが増加せず金融機関によっては、住宅ローンの「保証料」を無料にする金融期間も出てきました。

これは、以前は公務員とか特定の職業の人が優遇の対象だったのです。
つまり、住宅ローンの伸び悩みから、「給与振り込み、年金振り込み、公共料金、カードローン、定期預金」等の一定の条件を満たしている人を 取り込みたいとの狙いからです。

ただし、自己資金や年収が少ないなど、逆に借り入れ条件の厳しい人には、金融機関は、ただ住宅ローンを貸し出すだけでは不足なのです。

そこで、「振込みや預金も、当行を利用するように」という内容も 貸し出し条件として付加してきます。
仁義なき戦いのはじまりです!!

なによりも、住宅ローンを利用する場合、誰でも自分にとって 少しでも条件の良い金融機関を選ぶ事ができるのです。同時に数行での検討を始めましょう。

期間を限定して、金利を最大0.5%優遇する金融機関もありますよー。

そして自己資金や年収など、借りる方も自分に有利な条件を作る事が大切ですね。
ただし、それができれば、苦労はないですが・・・・。


 保証人

住宅ローンを借りるとき、金融機関が「貸してもいい」と言うだけでは、ダメですね。金融機関が指定する保証会社が 同意しないといけないし、必要書類をそろえて正式に申し込みをしてみないとわからないものです。

自己資金、年収、返済限度額など、保証会社の条件が満たされていればいいのですが、この条件が満たされない場合は、保証会社に保証してもらえません。

しかし、ここであきらめては、いけませんよ。手はあるのです。


条件が満たされていれば本来は必要のない、個人の保証人を付ければいいのです。

ただし今時、数千万円の借入の保証人に自ら「なりましょう」 という奇特な方は居ないと思いますので、たいていはあなたのお父さんに なってもらうことになります。

ただし、保証人になるにはそれなりの資格が必要です。充分な所得や資産があり、借金などの債務がなければ、たとえ年金生活者であっても保証人になる事が可能なのです。


 今の生活

住宅ローンの審査の時に、一番重要視されるのが、今家賃をいくら払っているかです。
この金額が、ハッキリと銀行にわかるようにしておく事は重要です。

その他の支払いも、銀行の方でわかるわけだから、融資は受け易くなります。

あと、余裕があるなら毎月1万でも2万でも積立定期をしてください。積立定期をしていると、融資の際、家賃プラス積立定期の額が支払い能力とみなされ、かなり有利になります。

これに、定期貯金をしていれば完璧です、あなたは優良なお客様です、一発で住宅ローンは通ります。
ただし、年収が毎年、低下し続けていると、ご注意!!!

そうでない限りは、このような銀行との取引を続けていると、住宅ローンは原則売買価格の8割融資ですが、物件に担保力さえあれば、9割融資、満額融資もしてくれる銀行もあります。

家を買うチャンスというものは、そうそう来るものではありません。
来た時のために、まえまえから準備をしておきましょうね。


 二世帯住宅

自分ひとりの力では、借り入れ不能な人の場合、二世帯住宅として申請する人が結構います。
工務店や、ハウスメーカーの入れ知恵のようです。

実際には親は同居しないのですが、住民票を移して、便宜上いっしょに住むことにするのです。
年金生活者でも、借金がなければかまいません。

つまり、親の収入も借り入れ能力として、合算されるのです。裏の手口ですね。

そのとき建物は、構造上・機能上の独立性が認められて、区分所有が可能な二世帯住宅なら、二世帯分の公的融資が受けられます。

また独立性のない共用タイプでも、一定の条件を満たす二世帯住宅であれば、割増融資が受けられます。

ただし、あくまでも返していくのはあなたです。工務店や、ハウスメーカーの口車に乗って、あとから自分の首を絞めることのないように、無理な借り入れは禁物ですよ。
 
 
 ★保証会社なし★

住宅ローンを借りる場合、ふつうは保証人は必要ありませんが、保証会社というクレジット・信販系、または銀行系の会社の保証が必要になります。

しかし保証会社の審査で、過去に破産やクレジットの長期延滞などが発覚して、保証がして貰えず、よって住宅ローンが通らないと言う事があります。

たとえば若い時に、クレジットカードの延滞事故などして、新規にカードを発行して貰えないような方も、調べたほうが良いでしょう。

そこで、保証会社を使わない住宅ローンを使えば、融資が通るのではないかと、言うことですが、ごくわずかですが有ります。
ただし、都市銀行・地方銀行は100%無理のようですね。

ではどのような金融機関ならいいかというと、地方の信金系・信組系を中心に調べて見てください。
確認方法は簡単で、各金融機関の住宅ローンのパンフレットを集めて、その中の項目に「保証料」の項目が無い金融機関を探すのです。

保証料が無いということは、「保証会社を付けない」ということです。
そして、その代わりに、連帯保証人が必要になります。

しかし、働いていれば、妻でも良い場合があり、その辺も確認しておきましょう。
身近に、そういう金融機関があることを祈りましょうね。


 担保価値

住宅ローンの審査は、借入者本人の支払い能力を見る 「人的な調査」ばかり目立ちます。
しかし、忘れてはならないのが、購入物件がどの位の担保価値があるかという、「物的な調査」があります。

そこで、金融機関による「担保評価」は、国の発表する路線価等を元に、市場性を加味して行われているようです。

しかし、都心部の住宅地では、これを大きく上回る価格で実際には取引が行われることも多いため、物件の周辺業者へヒアリングしたり、過去の成約事例から、極めて実勢価格に近い評価を行っています。

こうして算出された価格の70〜90%を上限に、金融機関は融資を行っているのです。

このように、担保評価が高い場合は問題ないのですが、実勢価格よりも極めて低い評価しかない土地、または中古建物は問題です。
つまり人気のない、田舎の土地や古いマンションなどですね。この場合、自己資金が多めに必要です。

日本の特徴として、建物の評価はすぐに落ち込み、土地だけの評価が残る現状では、極めて低い評価しか出ない、つまり融資が出にくくなるのです。


 建設コスト

大手住宅メーカーに勤務している人でさえ言います、「確かに、メーカー住宅は高い」と・・・・。

よくご指摘にあるように、「経費がたくさん掛かるから」とかいわれます。それもまったくそのとおりですが、だから選ばれない?というわけではありません。

高いのに、けっこう売れているのです。それは宣伝の賜物と、何か起こった時の信頼感でしょう。

ただし、大手住宅メーカーで家を建てようとしている人にとっては、高い買い物をしている、つまりローンを通りにくくしているのです。

私的判断ですが、間違いなくメーカーは淘汰されます。おそらく生き残れるのは売り上げ1位と2位、それと他業種も扱う2社程度でしょう。
そしてその他の売り上げ上位組は、潰れるがなんとか業務(アフター部門中心)を生き残ったところが引きつぐ、といった感じになると思います。

いつ潰れてもおかしくない大手住宅メーカーが、実はたくさんあるのですよ。
今後はどうなっていくのか、見極めが必要です。

つまり、大手への信頼感も揺らいでくるのです。そうなると、地元の工務店に安く建てて貰うのがいいし、設計事務所で競争入札もいいでしょう。

そのへんの所を考えて、良いものを安く購入しないと、ローンの審査も難しくなりますよ。


 自分をチェック

長年、金融機関で営業マンをやっていると、だいたい、話し方やシグサや身なりなどを見れば、その人物がトラブルやローン滞納をするかどうか 判るものだそうです。

だいたい第一印象で、トラブルを起こしそうだと思った人物は8割方、何らかのトラブルを起こすと言います。

営業マンが、人物を見てトラブルを起こしそうだと判断されると、その時点で良いローン内容は、提示してもらえません。
希望とかけ離れた条件ばかり紹介され、「今、ちょっと御希望に合う条件が無いですね」と、やんわりと断られます。

たくさん、金融機関を回っても良い条件が無かったという方は、良い条件が無かったのではなく、紹介して貰えなかった可能性がありますよ。

無謀なことを言っていないか、リスク管理はどうか、その後の生活は安全か、もう一度、自分をチェックしてみましょう。

スーツを着る必要はありませんが、好印象が持てる服装や言葉遣いにしましょう。

 ★誰に頼む★

今日の題目の続きです。ローンの申し込みのための、建物の図面と建物の見積書を、誰に頼めばいいのでしょうか?

不動産やさんに頼んだりすると、そこの知り合いの工務店に外注してバックマージンをとります。
もちろん、コストも高くつきます。

あなたの知り合いの工務店で、用意してもらったりすると、見積もりチェックも工事監理も出来ず、おまけに設計も悪いしコストも高くつきます。

ただし、この融資段階の図面は、規模や構造体が変わらなければ、あとで変更してもかまいません。
金融機関の、とりあえずの判断材料となるだけなのです。

一度出すと、もうそうしないといけないのかと 勘違いしている人も、多いものですが違います。
そこで一番いいのは、設計事務所に頼むことです。

仮にローンが降りなくても、お金はかからないのが一般的です。


 中古マンション

中古マンションも特に完成後25年以上経っていると、どんなにリフォームしていても、金融機関による「担保評価」は、リフォーム前の買ったときの値段でしかありません。

たとえば、リフォーム済みの中古マンションを買おうとすると、業者が1000万円で購入し500万円でリフォームしても、担保価値としては最大で1000万円でしかないのです。
つまり、1000万円の70〜80%しか見ない場合もあります。

そうすると、諸経費とリフォーム代の700万円以上の、自己資金がないとダメと言うことになり、たちまち現実性が無くなってしまいます。

しかし、裏技はあります。金融機関からは提出書類としては、ない場合が多いのですが、リフォーム工事代金やその設計料を示す契約書や見積書を、金融機関に提出するのです。

つまり、「これだけの価値はありますよ」ということを示すのです。
これらの書類がないと、金融機関は過去の成約事例から、購入代金1000万円を実勢価格として評価をしてしまい、あなたはあきらめなくてはいけなくなります。

ただし、販売する業者にしてみれば、自分の手の内、つまり「利益」を相手に知られることとなるので、嫌がるかもしれません。

でも相談してみる価値は、ありますよ。


 公的融資と民間融資

公的融資も民間ローンも利用できる対象に条件がつきますが、「公的融資は住宅の条件が厳しく」、「民間ローンは人の条件が厳しい」、という点が最も大きな違いといえるでしょう。

例えば公庫融資では、一戸建てなら敷地面積100u以上、マンションなら専有面積50u以上なければ融資が受けられません。広さだけでなく、耐久性や省エネ性など住宅の質も一定の基準を満たす必要があります。

政府の住宅政策上、より多くの人が望ましい水準の住宅に住めるようにするためで、ほかの公的融資も同様です。借りる人についても公庫融資の場合は一定の収入基準や年齢制限を設けていますが、ハードルはさほど高くはありません。

ただし、年金融資は公的年金に加入している人、財形融資は財形貯蓄をしているサラリーマンなど、公庫以外の公的融資では対象者が限定されます。

一方、民間ローンでも対象となる住宅をチェックしますが、これは「融資額に見合う担保価値があるかどうか」を確認するためのものです。

つまり、もしも返済が滞ってしまっても、その住宅を差し押さえて売却すれば貸したお金が回収できるかどうかが問題なので、広さや質に明確な基準を設けているわけではありません。

その代わり、借りる人には年収や勤続年数など細かく条件がつきます。
条件のうちいくつかは公表されていますが、それらは前提条件にすぎず、条件を満たしていても 審査をパスできないケースもあり得ます。

でも民間ローンは、公的融資と違って融通が利きます。
相談してみる価値は、ありますよ。


 現地調査

新築マンションとほぼ同様の条件なのかと思ってしまいますが、中古マンションの場合は、築年数によって融資条件が変わってきます。

すなわち、年金融資や財形融資などすべての公的融資が受けられるのは、面積条件に加え、築25年以内に建てられたものに限られます。

民間も基本は、「築25年以内」なのです。
しかし古いと価格は安く、みなさんにとっても買いやすいものです。

そこで以前紹介した裏技、 リフォーム工事代金やその設計料を示す契約書や見積書を、金融機関に提出することによって、「現地調査」をしてもらうのです。

先日、当社でも全面リフォームした 築31年の中古マンションを「現地調査」してもらい、「安いですね」という評価・・・。

「ろうきん」の調査員に、価値を理解してもらい、すんなり住宅ローンが通りました。


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