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まずは基本を勉強しましょう。
★預金利息と比べた利回り★
マンション経営の利回りは高い、よく聞く話ですね。最近の預金利息は1.0%以下に対し、
マンション経営では新築で3.5〜5.5%、中古では5.0%〜10.0%です。

中には10.0%を越える物件もあります。これは、大変な差ですね。


★サブリース★
賃貸用マンションを購入した後は、銀行預金のように放ったらかしにすることはできません。
でも、今の時代は大変便利な?サービスが、提供されているんです。

それらは一括借り上げやサブリースと呼ばれるシステムで、中堅から大手の賃貸用マンション販売会社の殆どがこのシステムを用意しています。

販売会社はマンションの販売と同時に、そのマンションを購入された方から借り受けるのです。つまり販売のときと、それ以降の両方で、利益を得ようとするのです。

このシステムは、購入された方は、販売会社が入居者を見つけようがいまいが、毎月定額の家賃が入ってくることになります。そして購入された方は、入居者を探す必要もなく、管理やメンテナンスを行なうこともないのです。


ただし、リスクのない分、家賃収入は愕然と少なくなります。どちらをとるかは、皆さんの自由です。

★利回りの種類★
利回りには表面利回りとネットの利回りがあります。

いくら、高い家賃収入があっても、そこから高い家主代行手数料(あるいは管理代行手数料)、高い家主管理組合費、高い修繕積立金、高い固定資産税などを払えば、ネットの家賃収入は少なくなります。

「表面利回り」とは、これらの運営上の経費などを差引く前の数字です。

もうおわかりでしょうが、これらの運営上の経費を差し引いたあとの、ネットの利回りで各物件情報の利回りを比べてみないと、判断を間違えてしまいます。

当然、ネットの利回りを知った上での選択や比較が重要です。


★中古の利回り★
新築マンションの利回りはだいたい4〜5%台ですが、中古になると10%を遥かに越える物件も出てきます。

その理由は、やはり販売価格が安く設定されているからに他なりません。販売価格が安くなる分、利回りが高くなっているのです。では、単純にマンション経営の場合、利回りが高い中古物件の方が有利なのでしょうか。

答えは、皆さんの資産運用の条件によることになります。

中古の場合は、それまでの管理上、きちんと修繕対策が行なわれてきて、将来、大規模な修繕費用が発生する可能性が少ないものを選ぶ必要があります。

または、購入後のデザイナーズリフォームでの差別化を、強くお勧めします。

★リスク★
阪神大震災などの災害があったときには、基本的には所有者ご自身が負担して、復興なり処分をすることになります。

そしてこのような災害にはやはり、地震や火災保険が大きく力になります。
マンション経営の運営上で、このような保険をかけていることは、大切ですね。

また、不動産も物である以上、古くなると様々な修理・修繕が必要になります。

その為に、オーナーの皆さんは修繕積立金を毎月の収入のなかで、積み立てているわけです。
運営の経費が少なく、またこの積立修繕金も少額な採算計画では危険です。

また、手取り家賃が多く残る「表面利回り」だけ見て、判断するようなマンション経営は危険です。

長期修繕計画もいい加減、しかも販売差益優先のためにネット利回りを高く見せるために、根拠のない修繕積立金が設定されていたとしたら、それほど恐ろしいものはないですよね。


★採算計画★当社で建築プランと同時に、採算計画を算出します。ダメな場合は、ダメと言います。
銀行への説明や交渉もいたします。是非、私どもに一度、ご相談下さい。

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