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  採算計画の裏話・・・・・・・甘い計画
工務店や施工会社が持ち込む話は、当てにならないものが多いものです。

バブルの時には高い借り入れ金利、高い建設費、採算が合うはずがないから金太郎飴のような、単身者マンションのオンパレードでした。つまらない計画です。

以前、頼まれて、そういう計画書をたくさんチェックしましたが、その多くが成立していない「甘い計画」でした。彼らの多くは、そうして仕事を確保しているのです。

私自身は、「やめたほうがいいですよ」と言い、正直に対応したため、逆に多くの仕事を失いました。

でもいまは、金利や建設費も下がり、にもかかわらず家賃の下落はほとんどありません。何事にも裏がつき物です。正しい知識を身に付け、「甘い計画」に注意しましょうね。


マジックそのT
借り入れ金利
借り入れ金利を長期間に、平均いくらと考えるかで大きく違います。その時々の金利で、長期考えるのは大間違いです。金利負担は、事業に大きく影響します。
つまり、借り入れは少ないほど有利ですが、そうもいかないのが現実です。そこで、数十年間3%という設定なんて、とてもありえません。低くても4%、5%と考えないといけないでしょう。


マジックそのU
入居率
入居率を、平均いくらと考えるかで大きく違います。数十年間90%、ましてや100%なんて、とてもありえません。
たとえデザイナーズマンションで、内容に自信があっても危険です。
最大80%、70%だと考えないといけないでしょう。


マジックそのV
修繕積立金
修繕の必要がない建物はありません。ましてや、マンションのように大きな建物は、大きなお金がかかります。
そこで、修繕積立金の額を、平均いくらと考えるかで採算計画は大きく違います。
なかには、まったく計画に盛り込まれていないものもあります。とんでもない話です。
毎年建設コストの0.6%、1%だと考えないといけないでしょう。


マジックそのW
建設費
建設費を、いくらと考えるかで大きく違います。坪単価45万円、50万円でできれば、計画は非常に硬いのですが、なかなか現実的ではありません。敷地が広く、ワンフロア10戸と規模が大きく、三階建てなどの低層階なら、可能でしょう。
しかし、敷地は狭く、ワンフロア数戸と規模が小さく、八階建てなどの高層階のマンションだと、坪単価は60万円、70万円にもなります。そうなると、採算性は難しくなります。たとえ安くても、内容が悪いとなんにもなりません。

マジックそのX
値上げ率
家賃の値上げ率を、平均いくらと考えるかで大きく違います。数パーセントずつの値上げなんて、ありえません。
建物の老朽化は進むし、新しいマンションも建つのですから・・・・・。

そこで家賃の値上げ率は、ゼロと考えるのが妥当でしょう。これからの日本は、かつてのような高度成長はありえません。

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