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  KEデザイン 不動産 > 失敗する理由・・・・・・・アパート、マンション経営の裏話
知り合いや近所の人の話を聞いて、土地活用をやめる人は多いものです。
「やるんじゃあなかった」、「ぜんぜん儲からない」、「入居者が集らない」、「赤字になっている」、などなど・・・。
事実、多くの地主さんが、土地活用に失敗しています。

そして、そのほとんどが、バブル期に建設されたものです。
だから、失敗した理由は明快なのです。




理由 そのT
建設費


初期投資で最も大きな金額は、なんと言っても建設費。
ところがバブルの時には、みんなが強気で今の約1.5倍、とてつもなく高い建設費でした。そして自己資金ならともかく、ほとんどは借り入れで資金調達していました。これでは、経営破たんして当たり前です。
しかし今でも、ハウスメーカーや建設会社が主導して、高い割りにつまらない建物は、横行しています。


理由 そのU
広さ


バブルの時には高い借り入れ金利、高い建設費のため、普通にやっていたのでは採算が合うはずがありません。だからといって、高い家賃は設定できないから、広さを縮小したのです。
そして金太郎飴のような、とにかく狭い単身者マンションのオンパレードでした。
風呂の中にトイレ、居室の中に流し台、こんなつまらない計画では、空室になるのは当たり前です。



理由 そのV
デザイン


今でも多くが、ハウスメーカーや建設会社が土地活用を主導しています。かれらは、儲けることが第一です。そうすると単純な建物にして安く作り、高い工事費を地主に払ってもらうのが一番です。
設計事務所も大多数が、センスのないところばかりで、デザインにこだわるところは、極めて少ないものです。
逆に、入居者は近年おしゃれになり、目も肥えています。
部屋が供給過剰となると、当然いいものしか選ばれなくなり、空室も出るのです


理由 そのW
採算性


ハウスメーカーや建設会社、そして設計事務所は、仕事にするためにトリックを使います。
低い金利や甘い入居率、高い値上げ率、減価償却や修繕積立金の無視、など、さまざまな手法を使います。
そして、さも儲かる計画のように見せかれる、という手口を使ったのです。
そして、金融機関も気が付かなかったのです



理由 そのX
立地条件


バブルの時には、みんなが強気でした。立地や日当たり、風通し、利便性、とうてい適さないところにも、マンションが建てられました。あるいは、郊外なのに駐車場や駐輪場のないマンションも建てられました。
アパートやマンションは、完成後20年や30年は戦えないといけないのに、あまりにも楽観的でした。
つまり、適材適所でなかったのです

成功する手法
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